白领夫妻想生娃换房 不想资产都套在房子上咋办 资产 贷款 招商银

2017-05-03 18:59

  陆先生34岁,税后20万,妻子徐女士年薪税后10万。小两口在河西有套90多平米的二房,价值330万,房贷剩40多万,父母在外地,近期有生育计划想换房。家有30万现金资产,1/3在股市1/3买理财产品,另外闲置。   陆先生自己设想了两种方案:一,换套同小区二手房,140平总价480万左右。只是改善,不影响品质学区地段。二:在其他地段买2.3万一平的无学区期房,面积130平左右。另外再买一套50平左右的精装修公寓现房,可以过渡住,但此公寓同样无学区。打算生小孩后卖掉精装公寓,换50平左右的学区房,而130平米的期房作为自住。   理财目标:想实现资产逐步升值,但又不想所有的资产都固定在房产上,陆先生想问,怎样的方式更合理?   理财方案   招商银行(600036,股吧)南京新街口财富中心钻石理财经理张熙度身定做了三套解决方案。   方案1   小房子卖了后再买大房,属首套房,目前首套房5年以上的贷款年利率9.5折后实际执行利率为5.13%,首付比例为30%,即买总价480万新房,需首付144万,需贷款336万。卖掉小房子剩余290万(330-40),付了首付后剩余146万(290-144)。假设贷款30年,使用公积金+商贷的组合,公积金5年以上的年贷款利率为3.5%,每个月需还0.13万元,这部分贷款可从公积金帐户中直接扣取;商贷部分每月大约需还1.7万元。由于陆先生及妻子年收入至少30万,每月平均2.5万,2.51.7,有0.8万节余,之前还有30万存款未动用,家庭节余176万(146+30)可投资。   方案2   在其他地段买一个2.3万一平无学区期房,面积130平,总价290万,可用卖掉原有住房的资金一次支付。再买一套河西50平精装修公寓现房,也可享受首套房贷款政策。单价按3万/平米计算,总价150万。首付30%需45万,如把积蓄30万拿出来并不够,需再过半年才能凑齐。每月需还商贷0.6万。因为2.5〉0.6。但此时已没有可投资资产,只有每月1.9万剩余。这与不想把所有的资产都固定在房产上的目标不符。   方案3   用贷款的方式买两套房:290万的房子首付30%,需87万,贷款203万,每月还贷1.08万;购精装小公寓需首付60万,贷款90万,贷款利率上浮10%,每月还贷约0.5万,每月两个房贷共需还款约1.6万。因为2.5〉1.6,剩余0.9万每月家庭正常开支。此时陆先生家庭可投资的金融资产为173万(143+30),此方案中,用贷款买两套房更符合陆先生的投资理念。   比较分析:方案一和方案三理论上都可行,且还贷压力及可投资金融资产基本相同。在自住面积和环境方面并没有太大区别。学区房的稀缺性决定了其升值空间较大。方案三较方案一多一个小户型学区房,这不仅能解决孩子的教育问题,也可为身在外地的老人来宁短住提供方便。在空置期还可选择出租,租金可用于补贴房贷。长期来看,当孩子毕业后还可以选择把升值的学区房出售,达到教育及房产投资双获益。总的来说,方案三可操作性更大。   陆先生剩余金融资产投资可以咨询招商银行理财师,招行有专业的理财团队及强大的专家团队,会根据客户的收支状况、风险偏好、预期收益定制专属、科学的资产配置方案。根据陆先生目前的资金状况,建议可用类固定收益产品打底,结合基金定投及期缴保险制定家庭养老及子女的教育投资计划,并考虑一部分购入黄金及外汇作为分散资产组合风险的另类投资。由于陆先生是家庭经济支柱,建议补充重疾险、保额覆盖贷款金额的终身寿险,以防小概率风险事件影响。   理财师简介   张熙:招商银行南京新街口财富中心钻石理财经理   金融理财师持证人   证券从业人员资格   保险从业人员资格   期货从业人员资格   2014年富国?福布斯优选理财师全国50强   扬子晚报记者 李冲